O CONDÔMINO ANTISSOCIAL

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Assunto muito debatido atualmente trata da possibilidade ou não de exclusão de condômino por repetido comportamento antissocial; questão primordial ao convívio em condomínios e não regulamentada expressamente pela legislação em vigor.

O tema afeto aos condomínios é regulamentado pelo Código Civil que, a despeito do avanço que trouxe, possibilitando a imposição de multas ao condômino antissocial, deixou de prever expressamente a sua exclusão em decorrência do comportamento daquele que, reiteradamente, afeta e provoca distúrbios à vida social do condomínio.

Por condômino antissocial entende-se o sujeito que descumpre reiteradamente as normas internas do condomínio ou, até mesmo, a legislação em vigor, colocando em risco outras pessoas, por exemplo: festas com excesso de barulho ou além do horário estabelecido, ensaios de banda, desrespeito ou ofensa aos demais moradores, utilização da área comum como se fosse exclusivamente sua, alteração da destinação ou dos limites da vaga de estacionamento. Ou ainda situações mais graves, em que o condômino pratica crimes, como tráfico de drogas ou mantém um comportamento imoral, como a prática de prostituição.

Diante da ocorrência de fatos contrários ao convívio social o condomínio, por meio de seu síndico, deve aplicar as penalidades previstas no regulamento interno e na legislação; como advertência escrita e aplicação de multa de uma cota condominial. Caso seja mantido o comportamento antissocial, deve ser convocada uma assembleia para votação e aplicação de penalidade de até o quíntuplo da cota de condomínio e, em caso de reincidência, nova assembleia pode aprovar multa correspondente ao décuplo da cota condominial vigente.

O problema reside quando, mesmo tendo sido adotados todos os procedimentos previstos na legislação, os danos continuam a ser causados à incolumidade do condomínio, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, a legislação não prevê expressamente a possibilidade de expulsão do condômino antissocial.

Apesar da omissão legislativa, os estudiosos do Direito e os Tribunais já se posicionam acerca da possibilidade de expulsão do condômino antissocial e a alienação forçada da sua unidade já que a finalidade econômica e social da propriedade deve ser observada. O condômino é proprietário de sua unidade condominial, e a propriedade privada é inviolável nos termos da Constituição Federal; porém, este mesmo condômino tem livre acesso e fruição à propriedade coletiva, de uso comum, que deve ser vedado a partir do momento em que coloca em risco a vida, a integridade física e a saúde dos demais moradores, pois o interesse coletivo sobrepõe-se ao particular.

O alerta que deve ser feito para o condômino antissocial é que o direito que possui sobre o bem imóvel possui limitações; aos ofendidos, principalmente o síndico, cabe reiterar, que todas as violações devem ser registradas e documentadas, assim como as advertências, assembleias e multas. É imprescindível que todo o procedimento seja acompanhado por advogado especializado, único profissional apto a orientar, conduzir e evitar responsabilidades por abusos que, eventualmente, possam ser praticados pelos envolvidos, também emocionalmente, com a questão.

Fábio Celoria Poltronieri – Advogado. Especialista em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com Extensão Universitária em Recuperação de Empresas e Falência e Gestão Estratégica de Equipes Jurídicas, ambas pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais (IICS).