PROTEÇÃO DO PONTO COMERCIAL

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O Direito Empresarial demanda o estudo e conhecimento das mais variadas áreas da Ciência Jurídica, desde o direito civil, processual até o direito tributário e penal. Ao se tratar da proteção do ponto comercial, o foco está no direito imobiliário e na lei de locações.

A questão da proteção do ponto comercial surge, em regra, quando o empreendedor já está desenvolvendo sua atividade no imóvel locado e precisa renovar seu contrato de locação. Nessa negociação é comum que o valor do aluguel seja reajustado pelo valor de mercado e, não, com a simples aplicação de índices que analisam as variações dos preços no mercado. Neste momento, o consenso entre locador e locatário pode ser mais difícil.

Antes, porém, de se analisar qual a “defesa” para sua preservação, precisamos entender quais são os requisitos necessários para que, juridicamente, um local seja considerado um ponto comercial.

O ponto comercial caracteriza-se por ser um local onde, exercida uma atividade empresarial, possua capacidade de produzir renda e atrair clientela em razão dos elementos e da organização presentes pelo exercício contínuo da atividade. Tecnicamente é o “resultado de um conjunto de variados fatores pessoais, materiais e imateriais, que conferem a dado estabelecimento a concreta aptidão de produzir lucros” (Barreto Filho, 1988). É, portanto, desde a grande loja de varejo que atrai clientes pelas suas ofertas e grande estrutura, até o mercado de bairro em que o atrativo é a amizade que se tem com o proprietário.

Devidamente definido o que é o ponto comercial a questão ainda permanece subjetiva. Por essa razão, a lei fixou requisitos objetivos que devem estar presentes concomitantemente para que o empreendedor, em não conseguindo negociar e acordar um novo valor de aluguel em sua renovação, busque a proteção do ponto comercial junto ao Poder Judiciário.

Resumidamente, a lei exige que a locação seja comercial; por contrato escrito e com prazo determinado, de no mínimo cinco anos; exercício da mesma atividade empresarial por no mínimo três anos e propositura da ação renovatória entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado. A discussão neste processo será basicamente sobre o valor do novo aluguel, porém, ausente qualquer um desses requisitos legais, torna-se impossível pleitear a proteção ao ponto comercial.

Não se pode olvidar que existem situações específicas definidas em lei em que, mesmo presentes os requisitos apontados, o locador não estará obrigado a renovar o contrato; mas, se utilizados de má-fé, geram direito a indenização ao locatário.

Conclui-se que o empreendedor deve, desde o início do contrato antever a possibilidade de formação de um ponto comercial, para que sua proteção seja efetiva e para que possa, futuramente, permanecer no imóvel locado em condições semelhantes ao que foi originalmente contratado, desde que observados os requisitos expostos. Ressalta-se, entretanto, que sempre há possibilidade de indenização à parte prejudicada quando ocorra alguma violação da boa‐fé contratual.

Fábio Celoria Poltronieri – Advogado. Especialista em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), com Extensão Universitária em Recuperação de Empresas e Falência e Gestão Estratégica de Equipes Jurídicas, ambas pelo Instituto Internacional de Ciências Sociais (IICS).